全民信息网

海外置业

当前位置: 首页 > 房产 > 海外置业 > 陷入转型困境 海外置业能否助力万科“活下去”

陷入转型困境 海外置业能否助力万科“活下去”

突如其来的收购公告,让万科的在港“壳公司”——万科置业海外重新回到人们的视野。

万科置业海外近日披露,公司与控股股东达成协议,通过收购万科集团持有伦敦、三藩市(旧金山)、纽约三家目标公司的方式,实现收购伦敦物业99.95%、三藩市物业45%、纽约物业49%的权益,总代价为11.38亿港元。

万科置业海外的“苏醒”,引发了业内外关于万科战略变化的不少遐想。2019年,万科董事会主席郁亮给万科的定调仍是“活下去”,而在转型途中迷路的万科究竟能否借力海外业务开拓海外融资平台,“逆势出海”又能否如郁亮所愿,仍是未知。

2

图片来源:深圳万科物业

逆势收购 市场已变

进入2019年,新一轮的偿债高峰压力促使房企的融资需求只增未减。在境内融资收紧的背景下,尽管境外融资成本相较国内高出不少,但是对于“钱紧”的房企来说,境外融资依然受到追捧。

相较2018年,2019年房企的境外融资规模更大、融资成本更高。据不完全统计,2018年2月,共有8家房企发行境外债券,发行总规模达24.55亿美元,融资成本4.75%-8.25%。2019年春节过后,奥园、绿城、华夏、世茂、时代、禹洲6家房企完成发行境外融资计划,总规模达32.3亿美元,融资成本基本在6.13%-8.50%之间,其中禹洲今年以来已经是第三次发债。

然而,频繁发债的背后,却是2019年境内房企逐渐收紧的融资情况,和被高估的海外融资环境。长江证券数据显示,2018年下半年以来,部分龙头房企海外发债成本出现明显上升,最高票面利率达13.75%。

国信证券分析指出,截至2月26日,2月产业债净融资较1月呈现明显回落。具体到房地产行业,2月行业净融资43亿元,较1月减少137亿元。另外,据同策研究院统计的信息,在今年1月不到半个月的时间内,已有6个房地产类的ABS被叫停。随着房企ABS到期集中兑付来临,警惕风险,基础资产的质量成为审核关注点。

此外,从金融主管部门不断点名房地产金融的态度也不难看出,房企境内融资环境并不宽松。这也不难理解为何房企纷纷走上了海外融资之路。

值得注意的是,近年来中国境外地产的投资回报情况并不乐观,也使得需求端投资热度大幅下滑,同时境外资产处置数据也在进一步扩大。

戴德梁行于2月22日发布的《2019年中国境外地产投资意向调查》中显示,在严格的投资监管政策和紧缩的融资背景下,2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元,同比骤降63%。

与此同时,国内投资者境外地产投资活动已从大量海外收购转向资产处置。据RCA(中国商业联合会数据分析专业委员会)数据显示,2018年全年境外有超过120 亿美元的物业资产被国内投资者出售,中国买家开始上演境外地产投资“大撤退”。

值得注意的是,万科2019年发债呈现明显提速,2月26日至3月7日短短十天,万科已发行及获批发行的债券即达五笔,总金额约111.49亿元。近期,万科“逆势前行”,加紧海外融资与海外置业步伐,亦难免不令人联想。

转型实难 焦虑必然

“转型绝非易事”,这是房企在行业下行期不可规避的瓶颈,也是郁亮的焦虑。

谈及行业转型,郁亮曾公开表示,如今几乎找不到与房地产赚钱前景相当的行业,而让房地产行业这些“赚大钱”的人去“赚小钱”,难度太大。在万科2019年目标与行动沟通会上,郁亮表示,“行业的转型绝非易事,包括万科在内,很多同行都尝试转型……到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。”

纵观整个房地产行业,已被房企触及的产业包括商业地产、文旅地产、物业服务、养老产业、物流服务、租赁服务、环保产业、教育、医疗业务等,甚至还有企业瞄准高科技产业,开始试水人工智能、物联网等热门领域。

1

截图来源:公司2018年半年报

财经网注意到,近年来万科为企业转型做出的尝试并不少,从万科近年来涉足的转型方向来看,主要包括物业、养老、物流、长租公寓等行业。而据万科公布的2018年半年报,其营业利润率的增长主要源自主营业务中的房地产业,而物业服务和其他业务在2018年上半年的营业利润率均为负。

一边高呼“抛弃房地产”踏上转型之路,“历尽千帆”后又仍在转型之路上迷茫着。与其说找不到和房地产赚钱前景相当的行业,不如说郁亮还没有找到自己认可的转型模式。郁亮的公开言论和公司发布的相关财务数据或许也从侧面说明了,上述若干转型尝试并未给万科带来预想的结果。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,万科置业海外这家沉睡多年的“壳公司”突然被唤醒,在某种程度上体现了万科开拓海外融资平台的战略计划。

郭毅分析称,“一直以来,布局海外业务都是房企的一种战略选择。一方面是迎合国内中产以上阶层海外置业的热潮,一些房企制定了海外资产布局和项目开发的战略计划,同时也收购了一些海外资产;另一方面是基于房企海外融资的诉求,开拓海外业务有助于搭建海外融资平台。但是真正从输送资金流方面而言,依托海外置业产生的经营收入,还不足以成为输送资金流十分有效的途径。”

唤醒之“壳” 焉能破局?

时钟拨回到七年前。2012年5月,万科通过旗下全资子公司万科置业(香港)有限公司,以约10.79亿港元的价格,获得了在港交所上市的南联地产控股有限公司(下文称“南联地产”)约73.91%的股份,更名万科置业(海外)有限公司。

3

图片来源:万科周刊

彼时对于万科此番举动,业内相传有两种声音:其一是万科收购南联地产意在为其未来的国际化发展做铺垫,接下来万科很可能大举拓展海外市场;其二是希望在内地房企融资受阻的背景下,建立境外融资平台,借助香港的资本市场获得一个较易变现的通道。

相关信息: